Victor a réalisé cet investissement locatif en 2021, en centre-ville de Calais. Il s’agit d’un immeuble de rapport entier (sans copropriété). La particularité de ce bien est que nous avons attendu le départ des locataires du 1er et 2e pour rénover les appartements, les meubler, et augmenter les loyers en conséquence.
C’est selon moi un excellent investissement. Dans une ville où j’investis à titre personnel depuis plus de 4 ans. Où la tension locative est très élevée.
- Très bon emplacement dans le haut de la rue des fours à chaux, en centre-ville.
- Prix d’acquisition très attractif.
- Fort potentiel de revalorisation des loyers après travaux.
En dépit de la hausse de +40% des prix de l’immobilier depuis 5 ans, Calais demeure selon moi en 2024 l’une des villes les plus attractives en France pour un investissement locatif. En raison notamment de la tension locative qui a fortement augmenté sur cette période, à. l’origine de la hausse continue des loyers.
Avec un bon réseau local, et une très forte réactivité, il est encore possible de faire de très bons investissements, à des prix en dessous du marché.
L’ investissement en quelques chiffres
- Prix FAI : 153 000€ FAI.
- Travaux : 48 000€
- Total coût d’acquisition frais de notaire inclus : 225 000€.
- Excellent rendement brut post travaux : 8,2%.
- Exploité en LMNP.
Les travaux ont permis de rafraichir le RDC et de faire une rénovation complète des appartements au 1er et 2e étage. Les travaux dans ces appartements ont été :
- isolation par l’intérieur des murs donnant sur l’extérieur ;
- remplacement des cuisines ;
- rénovation complète des salles de bains ;
- remplacement de vélux ;
- changement des sols et mise en peinture des murs.
Descriptif du bien
Il s’agit d’un immeuble entier, de 3 appartements.
- RDC : 1 T2, libre au moment de la vente, qui a été rafraichi et meublé
- 1er : 1 T3, occupé au moment de la vente. Rénové et meublé en 2023, avec hausse en conséquence du loyer.
- 2e : 1 T3, occupé au moment de la vente. Rénové et meublé en 2023, avec hausse en conséquence du loyer.
Quelques photos de l’immeuble et des appartements :
Financement
Principaux chiffres sur le financement de cet immeuble de rapport à Calais.
- Prix FAI : 153 000€
- Travaux : 50 000€
- Total coût acquisition : 227 000€
- Apport : 35 000€
- Crédit de 192 000€ sur 20 ans
- Taux emprunt global (souscrit en 2021) : 2,0%
En raison de la hausse des taux (autour de 5% de TAEG sur 20 ans en janvier 2024), je recommande fortement de demander une durée de remboursement 25 ans. Afin d’être plus facilement en autofinancement. Ce qui est aujourd’hui en année 1 (hors revalorisation de loyers à moyen terme liée à l’inflation), quasiment impossible sur 20 ans.
Emprunter sur 25 ans permet :
- d’emprunter plus (que sur 20 ans) ;
- d’augmenter les cash-flow ;
- d’obtenir plus facilement un financement pour un nième investissement locatif, d’autant plus si cela permet de basculer en situation de cash-flow positifs.
Rendement locatif a travaux
Cet immeuble était vendu partiellement loué (1er et 2e), avec des appartements à rénover aux départs des locataires. Les travaux de rénovation ont permis de proposer des appartements de qualité, bien isolés. Et de les positionner sans difficulté dans la fourchette haute des loyers en centre-ville de Calais.
Le rendement locatif brut post travaux et relocation (*) est de 8,2%, ce qui est excellent.
(*) : mon calcul du rendement locatif brut est le suivant : loyers hc / (totalité des coûts d’acquisition, y compris les frais de notaire, travaux, commissions d’agence).
Note : gare aux annonces indiquant un rendement locatif estimatif. D’expérience, il est toujours très largement sur-estimé. Surtout si ce sont des projections de loyer en collocation ou en courte-durée.
Cash-Flows après travaux
Compte tenu de l’apport, des conditions de crédit et du rendement locatif, l’opération génère en année 1 plus de 3 500€ de cash flow par an. Cela suffit amplement à couvrir les frais d’entretien courant de l’immeuble ainsi que les frais de comptabilité LMNP.
Concernant la vacance locative, elle est très faible à Calais pour des logements bien situés et de qualité. Un appartement comme celui de Victor se reloue en 1 semaine. Et le turnover sera très faible.
Pensez également, dans le contexte actuel d’inflation élevée et durable, à inclure, dans vos projections de cash-flows à moyen terme, une revalorisation des loyers. D’autant plus que la tension locative à Calais va selon moi continuer de se renforcer.
Voici l’impact d’une revalorisation annuelle de +1,5% des loyer sur 8 ans.
Cela permet de relativiser l’impact des taux actuels sur les cash flow. Dont l’inflation en est pour rappel la cause.
A moyen-terme, emprunter à taux fixe dans un contexte inflationniste (qui dope les revenus) est une excellente chose. Et si les taux étaient amenés à re-baisser (ce que je ne pense pas à court-terme), il est possible de renégocier le taux de son emprunt.
Pensez de manière générale à inclure dans vos projection de cash flow les hypothèses suivantes.
- Vacance locative. A Calais, en proposant des logements de qualité, elle sera très faible.
- Frais d’entretien de l’immeuble et des appartements. Si le bien et les appartements sont sains ou à défaut que les travaux nécessaires ont été anticipés en amont, ils seront très limités.
- Frais de comptabilité. Ils varient selon que vous investissez en nom propre ou en SCI à l’IS.
Conclusion
Cet immeuble à Calais est un excellent investissement locatif : très bon emplacement, rendement locatif élevé post travaux, tension locative très élevée à cet emplacement. Du fait des travaux réalisés, les frais d’entretien à venir seront très limités.
Malgré ma présence active à Calais depuis plus de 5 ans et mon excellent réseau local, ce type de biens est devenu très difficile à obtenir.
Pour cela, je recommande à mes clients d’obtenir de leur banque, en amont de la recherche active d’un bien, une simulation de financement à faire valoir au moment de l’offre pour rassurer le vendeur. Et d’être prêt à se positionner (ou non) sous 48h.
- Pour découvrir d’autres projets que mes clients ont réalisé => consultez ma page réalisations.
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