Je présente dans cet article un investissement réalisé 2021 dans un immeuble de rapport situé en centre-ville de Creil.
Il s’agit d’une acquisition réalisée par un client, Quentin, co-fondateur de la banque d’affaires eCap Partner et fondateur du Média Darwin Nutrition. C’est le 3e investissement locatif que Quentin réalise avec moi.
J’ai accompagné Quentin sur la recherche et la négociation du bien, l’estimation et le suivi des travaux. Afin de proposer, comme à l’ensemble de mes clients, un investissement clé en main rentable.
L’ investissement en quelques chiffres
- Centre-ville de Creil, à 28mn de Paris Gare du Nord. Forte demande locative.
- Prix : 305 000€ FAI.
- Acheté « off market », environ 15% en dessous du marché.
- Travaux : 76 000€.
- Total coût d’acquisition frais de notaire inclus : 420 000€.
- Financement sur 20 ans (hors frais de notaire).
- Un peu plus de 3,7k€ de cash-flow annuels (avant entretien et réparations courantes).
- Excellent rendement brut : 8,4%.
- Exploité en SCI à l’IS.
Descriptif détaillé du bien
L’immeuble compte 6 logements non meublés :
- 7 lots pour un total de 189m2
- 4 T1 de 15m2 à 20m2
- 3 T2 de 28m2 à 34m2
Point travaux :
- 26 000€ : changement de la toiture + charpente (en cours)
- 16 000€ : ravalement des deux façades principales (côté rue et côté cour) (en cours)
- 4 000€ : mise en conformité du réseau sanitaire
- 30 000€ : rénovation de 3 appartements
Quelques photos du bien :
Localisation
L’immeuble est situé en centre-ville de Creil, quartier Saint-Medard, à proximité immédiate des commerces et à 10 minutes à pieds de la Gare de Creil. Celle-ci dessert la Gare du Nord Paris en 28 minutes. Cet emplacement stratégique a contribué au dynamisme démographique de la ville, dont la population a augmenté de près de 15% en 20 ans.
La future ligne ferroviaire reliant directement Creil et l’aéroport Roissy Charles de Gaulle va continuer de stimuler la demande locative et dynamiser la ville. De même que la réhabilitation de certains quartiers, comme le quartier Jean-Jaurès avec la création d’un port fluvial au niveau du Quai d’Aval et la construction de logements neufs de qualité.
Attention néanmoins si vous décidez d’investir à Creil. De nombreux quartiers sont selon moi à éviter. Privilégiez les abords de la mairie et de la place Carnot, l’est de la rue Gambetta, les abords du quartier Saint-Medard.
Financement, Rendement et Cash-Flows
J’ai obtenu cette opportunité d’investissement « off market » par mon réseau. J’ai négocié cet immeuble 305 000€ FAI.
La banque de Quentin lui a demandé de mettre 24 000€ d’apport.
La rentabilité brute de cet investissement, calculée en prenant en compte la totalité des coûts d’acquisition est de 8,4%.
L’opération dégage plus de 3 700€ de cash flow nets par an. Une partie de ces cash flow seront utilisé pour l’entretien et la montée en gamme des appartements. Il y a encore un fort potentiel de revalorisation des loyers.
Note : pour affiner vos prévisions de cash-flow en complément du tableau ci-dessus, intégrez toujours la vacance locative. Pour les investissements que je réalise, je prends pour hypothèse environ 10 jours de vacance par an / lot. Prenez également en compte les petits travaux de réparation et d’entretien de votre bien. Si les travaux principaux sur le bâtiment et les appartements ont bien été identifiés et correctement réalisés, provisionnez environ 3% des loyers hc. Ces montants peuvent varier considérablement selon l’état du bien, son emplacement…
Conclusion
Il s’agit d’un très bon investissement. L’emplacement est bon, à proximité des commerces et lieux de vie à Creil. Et à 40 minutes porte à porte de Paris gare du Nord en train.
L’immeuble a été acheté en dessous du marché, avec un fort potentiel de revalorisation des loyers.
Les travaux effectués sur le bâtiment (ravalement des façades et changement de la toiture et de la charpente) ainsi que les travaux en cours dans les appartements vont permettre d’exploiter durablement le potentiel locatif du bien. Et d’augmenter les cash flow sur la durée.
Note : comme dans de nombreuses villes où je prospecte depuis plusieurs années, la concurrence s’est fortement accrue sur les immeubles de rapport en centre-ville. Il est devenu très difficile à Creil de trouver ce type de biens : à un prix correct, bien situé et avec une bonne situation locative.
- Pour découvrir d’autres projets que j’ai réalisés => consultez ma page réalisations.
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