Le régime fiscal de Louer en Meublé Professionnel est extrêmement avantageux pour les particuliers. A quelles conditions un (ou des) investisseurs particuliers peuvent-ils bénéficier du statut LMNP ?
Condition 1 : l’obligation de louer en meublé (vs. location nue)
La règlementation.
L’ une des conditions essentielles pour bénéficier des avantages du statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est que le bien que vous mettez en location soit meublé. C’est une évidence, mais suite à différentes dérives, le législateur a du en préciser le cadre. Un décret publié en juillet 2015 donne en effet la liste détaillée des éléments obligatoires pour la location meublée.
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Etagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Ne pas respecter cette liste vous expose, en cas de contrôle, à la re-qualification de votre location meublée en location nue et à un redressement fiscal important.
Dans la pratique.
Dans les faits, et comme je le conseille dans plusieurs articles, ne vous contentez pas de meubler votre logement avec le strict minimum exigé. Il est important de voir l’achat de mobilier (ainsi que l’aménagement de votre bien au sens large) non pas comme une dépense mais comme un investissement.
Dans le cadre d’une stratégie visant à proposer des logements de bonne qualité, acheter du mobilier moderne et de qualité vous permettra dans la plupart des cas d’améliorer la rentabilité globale de votre investissement. Cela vous procurera par ailleurs une plus grande satisfaction personnelle, ce qui est essentielle sur le long terme.
Note : si la demande locative est globalement élevée pour les studios ou les appartements T2 (avec bien entendu des disparités selon les villes et les emplacements), elle est moindre à partir des appartements de deux chambres (T3 et plus). Pour ces appartements, le marché visé, couple avec enfant(s), a déjà souvent ses propres meubles. Je conseille donc le LMNP pour des studios et T2. Bien étudier au cas par cas (selon l’emplacement) pour des T3.
Condition 2 : niveaux de revenus bruts (loyers hc)
Pour bénéficier des avantages du statut LMNP, il faut par ailleurs remplir l’une au moins des conditions suivantes :
- vos revenus bruts (loyers hc) provenant de cette activité (pour l’ensemble du foyer) doivent être inférieurs à 23 000 € ;
- vos revenus bruts (loyers hc) doivent être inférieurs au montant global des autres revenus du foyer fiscal (salaires, autres BIC …).
Si la condition 2 n’est pas remplie, le régime qui s’applique automatiquement est celui de Loueur en Meublé Professionnel.
Note : en statut LMNP, vos revenus sont traités fiscalement dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), à contrario des revenus de location nue qui sont traités en tant que revenus fonciers.
Condition 3 : sauf exception, le logement doit être détenu à titre privé
Sauf exception, il n’est pas possible de bénéficier de ce statut si votre logement est détenu au travers d’une société. Ce n’est par exemple pas possible si vous investissez via une SARL ou une SCI à l’IS. Dans ce dernier cas, d’autres régimes fiscaux s’appliquent.
Investir en tant que particulier est intéressant si vous souhaitez obtenir des compléments de revenus. Pour tirer un revenu personnel d’un logement détenu par une société, vos revenus locatifs subirons en effet une double imposition :
- au niveau de votre société (à l’IS : impôt sur les bénéfices de 15% en 2024 sur la première tranche de 42 500€ de revenus puis au taux unique de 25%) ;
- au niveau des dividendes que vous vous verserez (régime de la Flat Tax à 30%).
Investir au travers d’une société permet à contrario, notamment, de bénéficier de ce taux marginal d’imposition des revenus locatifs de 15%. Voir à ce sujet mon article sur les avantages de la SCI à l’IS pour un investissement locatif.
Vous avez un projet d’investissement locatif et des interrogations liées à fiscalité de ce projet ? N’hésitez pas à m’écrire ici. Cela fait partie de l’accompagnement que je propose à mes clients.
