Dans le cadre de la Loi Climat, finalement promulguée le 24 août 2021, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) a fait l’objet d’une refonte globale. Avec des conséquences importantes pour l’investissement locatif.
Les mesures visent à réduire la consommation énergétique des bâtiments. L’enjeu porte d’une part sur l’amélioration de l’efficience du chauffage des logements. D’autre part sur la limitation des déperditions de chaleur (améliorer l’isolation thermique du logement).
Voir si besoin mon article sur les connaissances de base en bâtiment qui traite notamment de l’enjeu de l’isolation d’un bâtiment et des logements.
1 – Interdiction progressive des « passoires thermiques » à la location
A partir de 2023, les logements classés G seront interdits à la location. Cette interdiction concernera les logements classés F à partir du 1er janvier 2028. En France, 4,8 millions de logements sont concernés par cette interdiction progressive. Soit 17% des logements et une partie nettement plus importantes des logements anciens.
Il est donc primordial d’anticiper dès maintenant les éventuels travaux nécessaires pour obtenir a minima une étiquette E sur les logements destinés à la location.
Pour accompagner cette transition ambitieuse, l’Etat va continuer de soutenir les propriétaires (aides de l’ANAH étendue aux propriétaires bailleurs, Ma Prime Renov...).
Note : courant 2022, les propriétaires de logements classés F ou G ne pourront plus augmenter les loyers. Que cela concerne des baux en cours ou une re-location.
2 – Changement de la méthode de calcul du DPE
Jusqu’au 1er juillet 2021, les DPE étaient réalisées sur la base des relevés de consommations des locataires (actuels ou passés). Ces DPE ne donnaient pas une vision objective de la performance du logement. Le résultat pouvait en effet varier significativement selon les habitudes de consommation des locataires et éventuelles négligences. En cas d’absence de factures, il était jusqu’à présent courant d’avoir des DPE vierges au moment de la vente.
La nouvelle méthode de calcul est fondée uniquement sur la qualité intrinsèque du logement et du bâtiment. Essentiellement sur son niveau d’isolation et la qualité de ses équipements de chauffage.
Par ailleurs, elle agrège en une seule étiquette à la fois le niveau de consommation énergétique du logement et le niveau de gaz à effet de serre généré.
La nouvelle notation, en intégrant les émissions de gaz à effets de serre, a notamment revalorisé les installations de chauffage électrique. Le schéma ci-dessous montre l’étiquette d’un logement selon ces deux caractéritiques.
Note : portez une attention particulière aux équipements de chauffage. Et notamment à la qualité des radiateurs électriques. De très nombreux logements anciens sont encore équipés de radiateurs électrique « grille pain » très peu efficients. Changer ces radiateurs par des radiateurs à inertie sèche ou fluide peut améliorer significativement la performance de votre logement. Comptez environ 250€ pour un radiateur à inertie sèche 2 000 W de qualité.
3 – Un DPE désormais opposable
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est un document opposable. Cela signifie concrètement que les vendeurs, bailleur ainsi que les diagnostiqueurs engagent leur responsabilité juridique sur les informations fournies par ce document.
En cas de doute, un locataire / acquéreur peut par exemple réaliser un diagnostic complémentaire. Si ce dernier révèle une tromperie, il peut attaquer en justice le bailleur / vendeur et demander des dédommagements.
4 – Modification de la durée de validité du DPE
Des dispositions particulières concernant les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021.
- les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022.
- les DPE entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.
Ainsi, la totalité des DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sera caduque au plus tard le 1er janvier 2025. La durée de validité des DPE réalisés après le 1er juillet 2021 ne change pas, elle reste de 10 ans.
Conséquences pour l’investissement locatif
Plus que jamais, et comme je le conseille dans de nombreux articles, il est indispensable d’analyser la qualité générale du bâtiment et des logements. Et en particulier la qualité de leur isolation.
Si l’appartement dans lequel vous souhaitez investir est en étiquette F ou G, pensez bien à deux choses.
- Provisionnez dans l’enveloppe de travaux le coût pour passer le logement en étiquette E ou D. Le plus important pour cela est de vérifier la qualité des radiateurs électriques le cas échéant. Et surtout d’isoler correctement le logement. Idéalement par l’extérieur quand cela est possible. Sur ce sujet notamment, voir mon article ici.
- Incluez ce coût dans votre estimation de rentabilité et de cash flows prévisionnels. Et donc dans vos offres.
L’accompagnement et l’estimation de travaux que je propose à mes clients inclut cette réflexion depuis des années. Vous souhaitez que l’on échange sur votre projet d’investissement locatif ? Vous pouvez me contacter ici.
