Si les anticipations de prix immobilier à moyen-terme sont très hasardeuses, leur évolution à court-terme en France, et notamment au premier semestre 2024 est relativement prévisible. Ils devraient selon moi continuer de baisser dans la plupart des grandes villes. Marquant ainsi la poursuite des effets du durcissement des conditions d’emprunt depuis 2 ans. Avec bien entendu des disparités importantes selon les emplacements et la qualité des biens.
1 – Une chute du nombre des transactions en 2023
Le dernier baromètre FNAIM montrait déjà en août 2023 un très net recul du nombre des transactions sur 12 mois. Il devrait s’établir en 2023, selon une estimation Meilleurs Taux, à environ 950 000 transactions. Soit un recul de l’ordre de 20% par rapport à 2022.
Cette chute du nombre des transactions montre que les prix des logements ne se sont pas encore ajustés (à la baisse) à la demande. Contraints par les conditions de financement actuelles. La forte hausse des délais de vente confirme ce diagnostic.
Reste donc sur le marché un stock important de biens qui n’ont pas encore été vendus en 2023. Certains vendeurs contraints seront obligés de baisser significativement leur prix dans les mois à venir pour trouver acquéreur.
2 – Les prix sont ceux de transactions sur des biens de qualité supérieurs à la moyenne
Ce sont prioritairement les biens de qualité (très bon emplacement, agencement optimisé, lumineux etc.) qui ont été vendus en 2023. Les statistiques de prix reflètent ces transactions sur des biens d’un niveau de qualité supérieur à la moyenne.
Or, à Paris par exemple, un bien de qualité se vendait il y a 2 ans avec une sur-côte, pouvant atteindre +5% voir +10% par rapport au prix de marché. Dans cette même ville, les prix des transactions effectuées (sur des biens de niveau de qualité relativement élevée) ont baissé de plus de -5%. Or un bien se vendant il y a 2 ans +5% au-dessus du marché et vendu aujourd’hui -5% en dessous du marché, a perdu près de 10% de sa valeur. Ce qui signifie que la baisse réelle du prix des biens vendus est supérieure à celle enregistrée statistiquement.
Le corollaire à cela est que le stock restant de biens invendus (de qualité inférieure à celle de ceux qui ont été vendus cette année) ont un potentiel de prix, à conditions d’emprunts inchangées, nettement inférieur.
Autrement dit, le prix de ces biens devra baisser bien davantage pour trouver acquéreur en 2024. C’est une autre raison pour laquelle j’anticipe une baisse des prix de l’immobilier en France au premier semestre 2024.
Il faudra donc rester à l’affût 🙂
3 – Le décalage entre la négociation du prix et son enregistrement statistique
Les prix de l’immobilier sont publiés chaque mois aux moments de la réalisation des ventes. Or, ces prix correspondent à des négociations faites parfois plus de 4 mois en amont. Ce délais entre l’acceptation de l’offre et la vente correspond à plusieurs périodes successives.
- La rédaction et signature du compromis de vente (généralement entre 4 et 6 semaines).
- La recherche du financement et l’obtention des offres de prêt (fréquemment plus de 3 mois).
- L’organisation de la signature de vente (souvent plus d’une semaine).
Autrement dit, les prix publiés en cette fin d’année ne reflètent pas encore la totalité des transactions faites au deuxième semestre 2023. Or, les conditions d’emprunt se sont encore durcies sur la période, avec une 10e hausse de taux consécutive décidée par la BCE le 14 septembre dernier.
Raison pour laquelle je pense que les prix réels ont continué de baisser fin 2023. Ce que nous verrons dans les chiffres de prix de l’immobilier du T1 2024. D’autant qu’il n’y a pas eu de relance des transactions en cette fin d’année.
4 – Pas de baisse des taux prévue à court-terme
Si les taux d’emprunt immobilier ne devraient pas augmenter en 2024, leur baisse n’est pas non plus d’actualité. Tant que le niveau d’inflation en zone euro restera élevé. Voir à ce sujet la déclaration sans équivoque de la Présidente de la BCE Christine Lagarde le 14 décembre 2023.
Les effets de cette hausse rapide des taux (le principal taux directeur de la BCE est à 4% en décembre 2023), vont continuer de peser sur la demande. D’autant plus que les hausses de salaires en 2023 (+4,5% en moyenne en France selon une étude Page Group) n’ont permis de compenser qu’une petite partie de la baisse de pouvoir d’achat immobilier à crédit. Qui a reculé d’environ 25% sur la même période.
Faute de pouvoir anticiper à court-terme une baisse des taux et une éventuelle remontée des prix en 2024, les vendeurs pressés n’auront pas d’alternative que d’ajuster leur prix à la baisse. Afin de vendre, notamment, ce stock de biens.
Note : certains investisseurs anticipent une baisse progressive des taux à partir du 2e semestre 2024. En observant la baisse récente des taux d’emprunt allemands à 10 ans. C’est une possibilité. Auquel cas, les prix repartiront vraisemblablement à la hausse. Avec sans doute un phénomène d’anticipation. Avec le risque que l’effet de prix plus élevé efface celui de la baisse de taux sur les cash flow soit effacé par des prix plus élevés.
Conclusion
Voici pourquoi je pense que les prix de l’immobilier vont continuer de baisser en France au premier semestre 2024. L’impact sera bien sûr variable selon les villes, emplacements, qualité des biens. Des villes comme le Havre ou Le Mans, où j’ai commencé à investir il y a 6 ans, font partie des rares villes françaises où les prix de l’immobilier ont continué d’augmenter en 2023 (source : Meilleurs Agents).
Quelle évolution probable à plus long terme (20 ans) ? Les prix de l’immobilier sont le résultat de la tension entre l’offre et la demande de logements.
En France, l’offre de logements est structurellement pénurique depuis plus des décennies. Et il est peu probable que ce retard soit comblé dans les 20 prochaines années, tant les contraintes sur l’accès au foncier et les normes de construction vont continuer de renchérir les coûts de construction.
Du côté de la demande, sauf crise majeure, elle devrait continuer de croître en tendance, en lien avec la hausse du revenu disponible de ménages et l’accroissement de la population nationale ces 20 prochaines années.
Raisons pour lesquelles je pense que les prix vont continuer d’augmenter dans les villes attractives de tailles moyennes et grandes. Avec à mon avis la poursuite d’un phénomène de rattrapage entre les villes où le foncier est très cher (>7 000€/m2) et celles où les prix restent abordables (<2 000€/m2). D’autant plus si les projets d’infrastructures pour continuer de mieux connecter les pôles d’emplois et d’habitations se poursuivent.
