Il peut être difficile d’y voir clair, tant il existe de termes différents et de motivations pour les intermédiaires (banques, assureurs, courtiers…) à communiquer sur tel ou tel indicateur pour mieux vous convaincre.
Il est donc important de bien connaître l’ensemble des frais annexes à votre crédit immobilier, afin de connaître le coût global réel de celui-ci.
Taux intérêt nominal
Le taux d’intérêt sur lequel communique les banques et les courtiers est très souvent le taux d’intérêt nominal. Il s’agit du taux d’intérêt de votre crédit bancaire. Cela peut être un premier indicateur pour comparer des offres bancaires. Attention cependant, cela ne doit en aucun cas être l’unique point de comparaison puisqu’il ne prend pas en compte l’ensemble des frais annexes de votre crédit immobilier. Raison pour laquelle les banques l’utilisent généralement comme indicateur pour mieux vous séduire.
Les frais annexes
Frais de dossier
Les frais de dossier correspondent au coût relatif à la constitution de votre offre de crédit. Ils ne sont dûs qu’au moment de la signature de votre offre de prêt.
Les frais de dossier sont généralement plafonnés à 1% du montant emprunté, soit 1 000€ de frais de dossier si vous empruntez, à ces conditions, 100 000€.
Ils peuvent également être établis de manière forfaitaire et représenter dans ce cas une somme moins élevée.
Dans tous les cas, sachez que ces frais de dossier sont négociables. Aux taux actuels de crédit, historiquement bas, les banques ont tendance à se “rattraper” sur les frais de dossier. Raison de plus pour être vigilant et demander à les négocier à la baisse. Pour cela, demandez clairement leur montant en amont. Nombre de banques ne vous les détailleront en effet qu’au moment de l’édition de votre offre de prêt. Votre pouvoir de négociation sera à ce moment très limité voir nul.
Les frais de garantie
Ces garanties sont prises par la banque pour se protéger contre le risque que vous ne puissiez plus honorer vos remboursements de crédit.
Dans le cas d’un crédit immobilier, deux garanties sont couramment employées.
- L’hypothèque. Il s’agit d’un droit pris par la banque sur le bien que vous souhaitez acquérir à crédit. Son coût est relativement élevé puisqu’il faut un enregistrement préalable au service de publicité foncière, qui est payant (taxe de publicité foncière).
- La société de cautionnement. Il s’agit de l’autre type de garantie très souvent utilisée. Dans ce cas, votre prêt sera garanti par un organisme comme le Crédit Logement (auxquels contribuent les grandes banques françaises pour mutualiser le risque de défaut de paiement), spécialisé dans la garantie de prêts immobiliers aux particuliers. Le coût de cette garantie est généralement de 1,2% du montant emprunté.
A noter que ces garanties sont obligatoires en France dans le cas d’un crédit immobilier.
L’assurance emprunteur
L’assurance de l’emprunter est également obligatoire en France dans le cas d’un crédit immobilier. Elle est d’office proposée par votre banque, qui vous la communique sous la forme d’un taux: le Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA). Il vous permet de connaître le coût annualisé de cette assurance par rapport à l’enveloppe globale de votre prêt.
Sachez qu’il est possible de souscrire à une assurance emprunteur chez un autre établissement bancaire et ce, à n’importe quel moment. Cela peut permettre d’effectuer quelques économies. Pour cela, je vous conseille de solliciter les services d’un courtier en taux, dont c’est le métier, et qui pourra vous proposer les meilleurs taux du marché.
Frais du courtier
Les courtiers en prêt immobilier sont des intermédiaires en charge de comparer les offres du marché et de vous proposer celle qui sera la plus attractive et la mieux adaptée à votre situation.
Sachez que les courtiers sont rémunérés par la banque. Leur frais ne sont donc pas, théoriquement, imputés dans le coût de votre crédit.
Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG): l’indicateur qui vous indique le coût global réel de votre crédit
Afin de rendre plus lisibles les offres de crédit et de connaître le coût réel global de votre crédit, le terme TAEG (désormais obligatoire) a été introduit en 2016. Il remplace le terme TEG employé jusque là et qui lui est équivalent.
Il s’agit du taux réel global de votre crédit immobilier. C’est donc celui-ci que vous allez “payer” par vos mensualités de crédit.
Pensez donc impérativement à le demander aux banques que vous sollicitez (ou à votre courtier). C’est cet indicateur uniquement que vous devez considérer pour comparer les offres de crédit.
A quoi bon en effet obtenir un excellent taux d’intérêt nominal si les frais de dossier appliqués par votre banque font passer votre TAEG à un niveau supérieur à celui d’une banque qui proposait un taux nominal plus élevé mais avec des frais proportionnellement plus bas ?
