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BOULOGNE-SUR-MER – Analyse de la ville pour l’investissement locatif (2021)

J’ai réalisé mon premier investissement locatif à Boulogne-Sur-Mer en 2019. Il s’agit d’un petit immeuble de rapport proche du centre-ville, acheté 172 000€ FAI et constitué de 3 appartements T2. Je gère toujours ce bien, dont la rentabilité brute est d’environ 8%.

Boulogne-Sur-Mer est une ville que je continue de cibler pour mes propres projets ainsi que ceux de mes clients. La ville offre en effet de nombreux atouts pour l’investissement locatif. Ci-dessous, une présentation synthétique de la ville et de ses principaux attraits.

Localisation et accès

Boulogne-Sur-Mer est la sous-préfecture du département du Pas-de-Calais, dans la région Haut-de-France. Elle est située au bord de la Manche, en face des côtes du sud de l’Angleterre. La ville est considérée comme la capitale touristique de la Côte d’Opale. Cette appellation désigne la partie du littoral au nord-ouest de la France, de la baie de la somme en Picardie jusqu’à Calais.

Côte d’Opale

La ville est située à environ 100km à l’ouest de Lille et à 215km de Paris. Dunkerque et Calais sont respectivement à 75km et à 40km.

Boulogne-sur-Mer est desservie par deux gares en centre-ville : la gare de Boulogne-Ville et celle de Boulogne Tintelleries. La première relie directement Lille (1h), Amiens (1h15) et Paris (2h20). La seconde dessert le centre-ville de Calais en 20 minutes.

L’ autoroute A16 dessert Boulogne depuis Paris et Amiens et continue jusque Calais et Dunkerque. En voiture, Boulogne-sur-Mer est à 1h10 environ de Lille. L’ aéroport régional Le Touquet Côte d’Opale est situé à environ 35km au sud de Boulogne-sur-Mer.

Quartiers ciblés pour l’investissement locatif à Boulogne-sur-Mer

Je cible le centre-ville de Boulogne-sur-Mer ainsi que certains quartiers limitrophes du centre. Notamment, les quartiers Dernier Sou, Saint-Pierre, Bréquerecque et Beaurepaire. Ce sont des emplacements recherchés. Ils sont proches du bord de mer, de la vieille ville, des commerces essentiels (Darty, Fnac, supermarchés…). Ils offrent un accès rapide aux gares ferroviaires, au port, ainsi qu’aux établissements d’éducation secondaire et universités. Notamment le campus boulonnais de l’Université du Littoral Côte d’Opale (ULCO) ainsi que les Lycées d’enseignement supérieur Edouard Branly et Mariette.

Je m’intéresse également à certaines communes limitrophes recherchées. Par exemple, Le Portel (commune au sud, prisée pour son accès immédiat à des plages de qualité) et Saint-Martin-Boulogne (petite commune résidentielle au nord).

Les prix à Boulogne-sur-Mer ont augmenté ces dernières années : +11,7% en deux ans dans le département du Pas-de-Calais d’après une étude Meilleurs Agents. Malgré tout, il est encore possible de réaliser d’excellents investissements. A conditions de savoir dénicher les bonnes affaires, d’avoir un bon réseau de partenaires locaux (notamment pour les travaux) et d’être réactif.

Population de Boulogne-sur-Mer

Elle est la troisième ville du département derrière Calais et Arras. Elle compte 40 664 habitants en 2018 (source : Insee), globalement stable depuis 25 ans (43 678 habitants en 1990). Boulogne-sur-Mer est également le centre d’une agglomération d’environ 84 000 habitants (source Insee), soit la 61e aire urbaine au niveau national.

La population boulonnaise est relativement jeune. La tranche des 15-44 ans représente 44,4% de la population. Ce qui s’explique en partie par concentration relativement élevée d’étudiants en enseignement secondaire. Ils étudient notamment au lycée technique Edouard Branly, au lycée professionnel Saint-Joseph ainsi que sur les 3 sites du campus boulonnais de l’Université du Littoral Côte d’Opale (ULCO). Plus de 3 500 étudiants y sont inscrits.

Campus de l’ULCO

70% de la population à Boulogne-sur-Mer est locataire, nettement supérieur à la moyenne nationale (40%) (source Insee). Ce qui offre un vaste marché de locataires potentiels à la recherche de logements de qualité.

Activité économique de Boulogne-sur-Mer

  • La pêche et la filière halieutique

Le port de Boulogne est le premier port de pêche en France devant le port breton de Lorient. Les activités halieutiques (liées à l’exploitation des ressources de la mer) en font le premier transformateur européen de produits de la mer. De nombreuses PME et ETI sont spécialisées dans cette filière, notamment Findus, Alfesca, Océan Délices….

Port de pêche

Boulogne-sur-Mer compte également plusieurs centres de recherche dédiés à la mer. Ifremer par exemple ainsi que le pôle de compétitivité Aquimer.

  • Le tourisme

L’agglomération de Boulogne-sur-Mer est la deuxième destination touristique de la région après celle de Lille. Les touristes sont principalement des Français, des Belges ainsi que des Anglais.

Ils viennent parcourir la côte d’Opale, visiter la vieille-ville mais également découvrir le Centre de Découverte de l’Environnement Marin Nausicaa. Ce dernier est l’un des plus grands aquariums européens et le premier site touristique du Nord-Pas-de-Calais. C’est le 14e site culturel le plus visité en France.

Depuis 2014, Boulogne-sur-Mr est classé « station de tourisme ».

  • Secteur public

Le secteur public représente une part non négligeable des emplois (16,2%) (source Insee). Ce sont des employés des administrations publiques, de l’enseignement, de la santé et de l’action sociale

  • Autres

Boulogne accueille le siège de nombreuses PME. Par exemple, une usine de crayons BIC ainsi que le centre d’appels Armatis.

Boulogne-sur-Mer – Atouts pour l’investissement locatif

Boulogne-sur-Mer offre de nombreux atouts dans le cadre d’un investissement locatif de rendement.

  • Tout d’abord, un niveau de prix moyen bas, malgré une hausse continue depuis 3 ans. Environ 1 400€/m2 en 2021. Ce sont des prix très attractifs pour une agglomération de plus de 82 0000 habitants. Ils permettent une rentabilité locative élevée. A conditions, notamment, de cibler les bons quartiers, de bien négocier à l’achat et de faire les travaux de rénovation nécessaires.
  • Par ailleurs, une forte part de locataires (70%, source Insee) qui offre un marché locatif important. Ce sont notamment les étudiants à la recherche des logements propres, bien équipés et bien situés qui font défaut.
  • Finalement, un parc locatif qui reste globalement de mauvaise qualité malgré la mise en place du Permis de Louer. A condition de proposer des logements correctement rénovés et biens situés, il est facile de se positionner en haut de l’offre locative pour d’attirer les meilleurs locataires et s’assurer une très faible vacance locative.

Conclusion

Boulogne-sur-Mer reste une commune dynamique avec un emplacement privilégié sur la côte d’Opale assurant une certaine qualité de vie à ses habitants et un véritable attrait touristique. Bien que ralenties par la crise du Covid, la ville a d’ailleurs connu ces dernières années une forte augmentation des mises en locations courte-durée Airbnb.

Les appartements et immeubles à proximité du centre-ville sont aujourd’hui très prisés des investisseurs locaux et de la région. Ce qui tire les prix à la hausse et rend de plus en plus difficile de dénicher de bonnes affaires.

Il faut pour cela un excellent réseau local et une disponibilité quasi immédiate. C’est ce réseau construit depuis plus de 5 ans et mon expérience d’investisseur dans la ville que je mets à disposition de mes clients. Découvrez ici mon dernier investissement à Boulogne-sur-Mer

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif de rendement ? Faites moi part de votre projet.

Au sujet de l'auteur

Thomas (fondateur)

En 2019, après avoir reçu auprès de mon entourage de nombreuses demandes de conseils et d'accompagnement, j'ai décidé de créer le média Votre Investissement Locatif. Afin d'apporter des informations de qualité sur l'immobilier et de vous accompagner dans la réalisation de vos investissements immobiliers.