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CALAIS – Analyse de la ville pour l’investissement locatif (2021)

Calais - centre-ville

Je réalise des investissements locatifs à Calais depuis plus de 6 ans. J’ai acheté, à titre personnel et pour des clients, 9 immeubles. Ce qui représente plus de 45 appartements, locaux commerciaux et bureaux. Avec une spécialisation dans les immeubles de rapport à forts rendements.

Malgré la concurrence accrue observée ces dernières années sur les biens situés en centre-ville de Calais et dans certains quartiers de Calais Nord, la ville offre encore d’excellentes opportunités d’investissement. Voici une présentation synthétique du Calais et une analyse de ses atouts du point de vue de l’investissement locatif.

Localisation et accès

Calais se situe sur entre Dunkerque et Boulogne sur Mer, en face de l’Angleterre, à la limite entre la Manche et la Mer du Nord. Les calaisiens bénéficient d’un accès immédiat à un littoral préservé, la côte d’Opale. Ainsi qu’à de vastes plages de sables fins.

Plusieurs axes auto-routiers desservent Calais. D’une part l’A16 (Paris, Beauvais, Amiens, Boulogne, Calais, Dunkerque) de la région parisienne vers la Belgique. D’autre part l’A26, qui relie Calais au Grand Est (Troye, Saint-Quentin, Châlons-en-Champagne, Reims). Des trains relient fréquemment Lille en 25 minutes et Paris en 1h30. Calais est également située à 1h30 de l’Angleterre en ferry, avec des départs jusqu’à 30 fois par jour à destination de Douvre.

La ville est divisée entre Calais Nord à proximité immédiate du littoral (plus tourné vers le tourisme) et Calais Ville, centre-ville historique.

Quartiers ciblés pour l’investissement locatif à Calais

Je recommande d’être très vigilant sur le choix de la localisation pour vos investissements locatifs à Calais. Certaines rues et quartiers de l’hyper centre-ville de Calais et de Calais Nord sont d’excellents emplacements : nombreux commerces et lieux de vie, proximité avec la gare, sièges de professions libérales, espaces verts comme le Parc Saint-Pierre. Il existe une réelle demande locative pour des biens de qualité (logement propre, sain, fonctionnel, bien équipés) à ces emplacement. S’éloigner trop fortement de ces quartiers les plus prisés est risqué, et doit être fait en connaissance de cause.

=> Calais Nord : je cible les biens autour de la Rue de la Mer, à proximité de la Place d’Armes et dans le quartier de la Sous-Préfecture.

=> Calais Ville : je cible les rues autour du Parc Saint-Pierre, le boulevard Jacquard, le quartier immédiat du théâtre, le boulevard Lafayette, le boulevard Magenta, les rues autour de la place Crève-coeur.

Population de Calais

C’est la ville la plus peuplée du Pas-de-Calais, qui abrite également Boulogne-Sur-Mer, Arras et Lens. En 2017, la commune de Calais comptait près de 74 000 habitants, et son aire urbaine 99 000 habitants.

Contrairement à de nombreuses villes secondaires, la population de Calais est stable depuis 30 ans, ce qui est un point favorable.

Le taux de pauvreté y est est supérieur à la moyenne nationale. Mais il existe néanmoins un marché locatif de qualité constitué de cadres d’entreprises locales, étudiants avec garants, employés du tertiaire…prêts à payer pour les logements de qualité qui font globalement défaut.

Calais compte un grande proportion d’étudiants. Ils sont regroupés principalement sur le campus de l’Université du Littoral-Côte-d’Opale (qui héberge un IUT et une école d’ingénieur). La population de Calais est, pour cette raison en partie, relativement jeune. La tranche des 15-44ans constitue plus de 40% de la population (source Insee). Elle est par ailleurs majoritairement locataire : 55% de locataires en 2017 (source Insee). Bien au dessus de la moyenne nationale. Ce qui offre un vaste marché locatif.

Université du Littoral Côte d’Opale à Calais

Activité économique de Calais

Le secteur du commerce, des transports et des services représente 45% des emplois à Calais (source Insee). Il repose en premier lieu sur l’activité portuaire de Calais. Son port est le premier port de France pour le transport de passagers. C’est le premier point de passages de ferry entre la France et l’Angleterre.

Transport de passagers depuis Calais

Et le 4e port français pour le transport de marchandises. Calais est également le point d’entrée direct vers l’Angleterre via le tunnel sous la Manche. Ce dernier assure aussi bien le transport de personnes que de marchandises.

Le secteur public (administrations, enseignement, santé, action sociale) représente quant à lui plus de 38% des emplois. Ces deux secteurs d’activités concentrent ainsi plus de 83% des emplois calaisiens. Les autres emplois sont dans l’industrie, la construction et l’agriculture.

La sortie du Royaume-Uni de l’UE (fin de la période de transition effective au 1er janvier 2021) devrait faire croitre le nombre d’emplois administratifs en lien avec la reprise des contrôles douaniers. Les activités de Duty Free, interdites au sein de l’UE, devraient également reprendre et générer un tourisme frontalier.

En raison de sa localisation et de la beauté de son littoral, Calais bénéficie d’un tourisme ciblé. Les touristes viennent de l’Angleterre et de la Belgique.

Note : les petits commerces traditionnels de Calais, comme ceux de nombreuses villes secondaires en France, ont souffert ces dernières années. La crise actuelle liée au Coronavirus a été un défi supplémentaire à surmonter. Le plan de relance de la ville a néanmoins permis depuis plusieurs années d’apporter un soutien précieux aux principales rues commerciales. Ces dernières restent préservées et relativement dynamiques.

Réputation de Calais – opportunité pour l’investissement locatif

La ville pâtit d’une réputation désastreuse. Elle est due en grande partie aux images, diffusées dans les médias et amplifiées dans l’imaginaire collectif, de la gestion des camps de migrants souhaitant relier l’Angleterre. La médiatisation de cette crise a atteint son apogée en 2016. Cette année furent diffusées les images de la « jungle de Calais », localisée en dehors de Calais et aujourd’hui démantelée.

Calais - Front de mer
Calais – Front de mer

Cela continue pourtant d’affecter lourdement l’image de la ville. Ce qui explique en partie le niveau extrêmement bas des prix malgré une forte demande locative pour les biens de qualité et un taux de logements vacants qui reste à un niveau globalement bas, légèrement supérieur à la moyenne nationale.

Calais – Atouts pour l’investissement locatif

Calais offre de nombreux atouts pour l’investissement locatif de rendement.

  • Tout d’abord, un niveau de prix très bas pour une ville de cette taille, malgré la hausse observée depuis 5 ans (+4,3%) (source Meilleurs Agents et données Insee). Et ce, même en hyper centre-ville (compter entre 1000€ et 1300€/m2 post-travaux). Ce qui s’explique en partie par l’image très négative de la ville évoquée plus haut. Essentiellement infondée…et tant mieux !
  • Ce qui permet de faire d’excellents investissements locatifs. A condition d’accéder aux très rares logements mis sur le marché dans les quartiers définis dans cet article. Et de proposer des logements de qualité (fonctionnels, sains, propres et avec des équipements modernes) pour attirer les meilleurs locataires. En réalisant les travaux de rénovation nécessaires. Cela vous permettra de vous positionner à des niveaux de loyers offrant une très bonne rentabilité.
  • Ensuite, la population de Calais, globalement stable depuis plus de 30 ans, offre un marché de plus 36 000 locataires (dont des étudiants avec garants, des employés de la fonction publique et des cadres). Attirer les meilleurs locataires est d’autant plus aisé que le parc de logements, est de mauvaise qualité. Cette faible concurrence sur l’offre de logements « premium » est un réel avantage.
  • Calais bénéficie finalement d’un cadre de vie relativement agréable, avec un accès direct à un littoral préservé, un centre-ville assez dynamique et un emplacement stratégique sur la Manche. Ce qui en fait

Conclusion

La crise actuelle liée au Coronavirus a touché de plein fouet les activités de location de bureaux et de locaux commerciaux. La location d’habitation a été très peu touchée, pour différentes raison que j’explique ici.

Les biens de qualité, à des prix bas et à d’excellents emplacements, sont devenus très difficiles à trouver à Calais par les canaux traditionnels (Leboncoin, Seloger…). Sans une très bonne connaissance des acteurs locaux, il est presque impossible de dénicher les excellentes opérations. Elles sont rares et captées en priorité par les professionnels du secteur. C’est ce réseau local construit depuis plus de 6 ans que je mets à disposition de mes clients. Ainsi que mon expérience de nombreux investissements à Calais et dans d’autres villes secondaires en France.

  • Pour découvrir des projets que j’ai réalisés => consultez ma page réalisations.
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Au sujet de l'auteur

Thomas (fondateur)

En 2019, après avoir reçu auprès de mon entourage de nombreuses demandes de conseils et d'accompagnement, j'ai décidé de créer le média Votre Investissement Locatif. Afin d'apporter des informations de qualité sur l'immobilier et de vous accompagner dans la réalisation de vos investissements immobiliers.