Mener à bien des travaux de rénovation d’un appartement ou d’un immeuble nécessite de réussir plusieurs étapes.
- Visite du bien.
- Identification des éléments à rénover.
- Estimation des travaux.
- Rédaction d’un cahier des charges pour obtenir des devis auprès d’artisans.
- Validation des devis et choix des artisans.
- Suivi des travaux.
- Validation des travaux.
A chacune de ces étapes, il est indispensable d’avoir des connaissances de base en bâtiment. Voici quelques éléments de compréhension basiques que je vous conseille d’avoir en tête pour mieux prioriser, quantifier et communiquer sur vos travaux.
Des informations complémentaires sur les erreurs à éviter dans la réalisation des travaux sont disponibles dans mon article ici.
Comprendre le rôle d’un bâtiment
Le bâtiment a trois fonctions essentielles.
1 – Solidité
Il s’agit de sa capacité à supporter dans le temps l’ensemble des charges qui s’exercent sur lui (sa propre charge, l’ensemble des étages ainsi que la charpente et la couverture).
Cette fonction est vitale et peut généralement être analysée en observant l’état des façades et des murs porteurs. Des fissures importantes sur le bâtiment, notamment si elle se sont agrandies avec le temps (ce qui peut être analysé en comparant l’état actuel avec l’état sur Google Street View), peuvent être la marque d’un défaut de structure et de solidité.
C’est la première chose à observer.
2 – Etanchéité
Un bâtiment doit également offrir une parfaite barrière de protection contre l’humidité extérieure. Un défaut d’étanchéité du bâtiment est la cause d’une part très importante des dégradations dans les appartements et les parties communes. Il peut donner lieu à des infiltrations d’eau par les façades, des fuites par la toiture, des remontées d’humidité par capillarité…
- Façades
Avec le temps et l’action des intempéries, les éléments de protection des façades (enduits, peintures, bardages…) ainsi que ses éléments constitutifs (pierres, briques, joints, béton…) se dégradent. Et perdent leur parfaite étanchéité.
Une façade mal entretenue peut engendrer des infiltrations et une dégradation durable des appartements : tâches d’humidité, moisissures au niveau des peintures, taux d’humidité anormalement élevé, difficultés à chauffer les appartements…
Pour cette raison, il est indispensable de procéder à un entretien régulier de vos façades : reprise des fissures et des joints, pose d’enduit de protection, application d’une solution hydrofuge, ITE…
Note : pensez bien à observer la totalité des façades du bâtiment. A minima les façades côté rue et côté cour, ainsi que les deux pignons principaux. Le cas échéant, analyser également l’état des façades complémentaires (sur les bâtiments annexes ou sur des façades internes).
- Toitures
Les toitures de bâtiments sont le plus souvent en tuiles (béton, terre cuite) ou en ardoises (naturelles ou synthétiques). Plus rarement, en bac acier, shingle, zinc.
La durée de vie d’une toiture est d’environ 50 ans. Un peu plus si elle a été entretenue régulièrement. Sur les bâtiments anciens (constructions datant d’avant 1960), il n’est pas rare que les toitures soient d’origine.
Observez bien leur état. Y-a-t-il de la mousse ? Les ardoises/tuiles sont-elles fendues, déplacées, fissurées, poreuses ? Les tuiles sont-elles friables en grattant avec le doigt ?
Ce sont des éléments annonciateurs de problèmes d’étanchéité actuels ou à venir qui nécessiteront une rénovation partielle ou totale. Prêtez également attention à l’état des rives, des éventuels lucarnes et ouvertures, ainsi qu’aux finitions d’étanchéité autour de ces deux dernières.
- Evacuation des eaux de pluie
Les eaux de pluie évacuées le long de la toiture sont acheminées vers les chéneaux et descendent en façade le long des gouttières. Ces éléments sont souvent négligés lors des visites de biens immobiliers.
S’ils sont bouchés, percés, endommagés, mal inclinés… ils n’évacuent plus correctement les eaux de pluie. Ces dernières stagnent ou sont projetées contre le bâtiment qui se détériore plus rapidement.
Note : sur certains bâtiments annexes en RDC, il est courant de trouver des toits terrasses. Ils sont généralement en bois, béton ou acier. La couche de protection d’étanchéité est généralement en bitume ou en PVC. Attention aux finitions sur ce type de toitures, qui sont souvent réalisées avec négligence par d’anciens propriétaires. Et il n’est pas rare d’avoir des soucis d’infiltration d’eau sur ces éléments.
3 – Isolation thermique
Un bâtiment/logement bien isolé limitera les transferts d’énergie entre l’intérieur (principalement les appartements) et l’extérieur. L’isolation thermique est un enjeu clé. Pour le confort de vos locataires d’une part et pour des raisons d’économies de coûts d’autre part. C’est l’un des principaux sujets de la nouvelle réglementation thermique RT 2020 qui s’applique pour l’ensemble des nouvelles constructions et tirera à la hausse le niveau d’exigence des locataires.
A l’exception notable des constructions bois, les bâtiments traditionnels en pierre, parpaing ou briques n’offrent en tant que tels qu’une faible isolation thermique. Il s’agit donc, dans vos rénovations ou lors de vos visites, de prêter attention au niveau d’isolation de vos appartements. Sachant que la plus grande partie des déperditions de chaleur provient de la toiture et des murs donnant sur des circulations communes ou sur l’extérieur. Ce sont donc des éléments à traiter en priorité.
Toiture
Il est indispensable qu’elle(s) soit correctement isolée(s). D’autant plus si les combles sous toit sont aménagés.
Note : l’isolant le plus utilisé est la laine de verre. La résistance thermique de la laine est généralement de 7.5 M². K/W. Cela implique, pour respecter la nouvelles réglementation RT 2020, une épaisseur minimale de 30cm sous toiture et une épaisseur comprise entre 12cm et 18cm pour l’isolation des murs intérieurs.
Murs
Il existe deux types d’isolation des murs.
L’isolation thermique par l’extérieur (ITE)
Elle consiste à appliquer un couche isolante par dessus la ou les parois extérieure(s) de votre bâtiment.
L’isolation thermique par l’intérieur (ITI)
Elle consiste à isoler les appartements par l’intérieur, en posant de la laine de verre (par exemple) entre la façade extérieure du bâtiment et les murs placo de votre appartement. L’ITI est moins efficace que l’ITE car elle occasionne des ponts thermiques. Ce sont les déperditions de chaleur aux points de discontinuité de vos isolants intérieurs.
Ces ponts thermiques, en particulier en l’absence de VMC et si l’isolation interne de vos pièces est mal réalisée, peuvent occasionner des problèmes d’humidité et des moisissures. Notamment autour de vos fenêtres et aux coins des murs. Comme le montre le schéma ci-dessous.
Le surcoût d’une mauvaise isolation de vos appartements sera directement ou indirectement à votre charge. Même si les contrats de gaz ou d’électricité sont souscrits par le locataire, ce dernier va généralement le provisionner dans le calcul de son budget loyer. Ce qui limitera le montant de loyer hc que vous pourrez demander.
Un bâtiment sain est donc un bâtiment solide, parfaitement étanche, bien isolé et plus rentable. Pensez donc à bien provisionner l’enveloppe de travaux correspondante. Le cas contraire, cela peut aboutir à des fortes dégradations dans vos logements et des problèmes de vacances/impayés/turnover. Sans compter que la rénovation du bâtiment sera alors à financer par un effort de trésorerie immédiat plutôt que par des mensualités de crédit sur 20 ou 25 ans.
Note : mal estimer et financer les travaux est selon moi l’erreur la plus lourde de conséquence dans l’investissement locatif dans l’ancien. Et en particulier dans les immeubles de rapport. Ce que j’explique ici.
Comprendre le fonctionnement d’une installation électrique
Pour faire simple, il faut avoir en tête que l’électricité arrive tout d’abord au niveau du compteur EDF de l’abonné. Un tableau électrique, généralement présent dans chaque appartement, relie l’arrivée du réseau aux circuits électriques domestiques qui alimentent les prises, éclairages, équipements électroménagers….
Les installations récentes sont équipées de disjoncteurs différentiels qui assurent deux fonctions essentielles.
- Tout d’abord, ils limitent l’intensité dans le circuit afin d’éviter les risques d’incendie.
- Par ailleurs, ils coupent le courant dans le circuit en cas de déperdition électrique (évitant les électrocutions). Ils remplacent les fusibles des anciennes installations.
Les interrupteurs différentiels présents dans le résidentiel doivent avoir une sensibilité de 30mA maximum. Le disjoncteur de branchement a une sensibilité de 500mA. La puissance des interrupteurs différentiels est généralement de 40A ou 63A, selon la somme des puissances des lignes alimentées.
En cas de déperdition de courant supérieure à 30mA (cas 1) ou si l’intensité du courant est supérieure à 40A ou 63A (cas 2), l’interrupteur différentiel coupera le circuit.
Un défaut au niveau de l’installation électrique peut-être lourd de conséquence : électrocution, départ de feu sur une prise abîmée ou défectueuse ou un fil alimentant un équipement en surpuissance. Prévoyez bien le budget travaux en conséquence.
Comprendre le fonctionnement d’une installation de plomberie/chauffage
Un circuit de plomberie est relativement simple. Une arrivée d’eau principale dessert chaque immeuble ou maison. Une partie est directement acheminée aux différents points d’utilisation d’eau froide par l’intermédiaire de nourrices. L’autre partie est conduite à un ou plusieurs chauffe-eau d’où repartira l’eau chaude qui sera ensuite acheminée vers les équipements et points domestiques correspondants.
Le réseau de plomberie sont généralement en cuivre ou en PER.
Les eaux usées sont ensuite évacuées à chaque étage puis dans une colonne d’évacuation et repartent au tout-à-l’égout.
Les principaux problèmes au niveau de l’installation de plomberie sont des défauts d’étanchéité des conduits (PVC, PER, Alu…) occasionnant des fuites (dégradation de votre logement) ou une inclinaison inadaptée (pente insuffisante pour évacuation des eaux par exemple).
Une bonne connaissance de base est indispensable pour pouvoir diagnostiquer d’éventuels défauts et pouvoir échanger correctement avec les professionnels pour l’estimation des éventuels travaux nécessaires.
Comprendre la circulation de l’air dans un bâtiment sain
L’air doit également correctement circuler dans le bâtiment. Ce qui implique notamment les ouvertures adéquates au niveau des fenêtres ainsi qu’un système d’extraction/évacuation de l’air vicié et de l’humidité dans les principales pièces de vie. Des défauts d’aération peuvent engendrer une accumulation d’humidité dans votre logement et sa dégradation rapide. Ce qui constitue une part importante des problèmes d’humidité dans les habitations.
Selon la configuration des appartements, je recommande personnellement l’installation de VMC dans les cuisines, salles de bain et WC. L’idéal est une VMC centrale qui aspire en 2 ou 3 points l’air vicié/humide dans chacun de vos appartement et le rejette à l’extérieur. Ce qui permet de diminuer considérablement le taux d’humidité dans les pièces concernées.
Note : l’idéal est d’installer une VMC hygrorégalble double flux qui fonctionne en continu. Elle va s’activer en fonction du taux d’humidité dans la pièce concernée. Par ailleurs, la chaleur ou fraîcheur issue de l’extraction de l’air vicié est récupérée pour chauffer/refroidir l’air neuf distribué.
Conclusion :
Cette compréhension de base des caractéristiques d’un bâtiment d’habitation est primordiale. Elle vous aidera à avoir un regard critique lors de vos visites. Par ailleurs, elle vous permettra de mieux estimer les travaux nécessaires sur un appartement ou un bâtiment, afin de vous lancer durablement et sereinement dans vos investissements locatifs.
Un autre enjeu sera ensuite d’estimer précisément le montant des travaux associés ainsi que de savoir les réaliser. Ce qui est encore un autre sujet et sans doute l’objet d’un prochain article 🙂
L’estimation et le suivi des travaux sont des services de l’accompagnement clé en main que je propose à mes clients. Vous souhaitez que l’on échange sur votre projet d’investissement locatif ? Présentez-moi votre projet ici.
