Risques

Acheter un immeuble de rapport : 6 erreurs à éviter

Les immeubles de rapport offrent d’excellentes opportunités d’investissements. Pour cette raison, ce sont les biens que j’ai choisi de cibler depuis plus de 6 ans pour le développement de mon patrimoine immobilier. J’ai détaillé les attraits de cette typologie d’investissements dans cette présentation détaillée. L’objet de cet article est de mettre en garde contre les principaux facteurs de risque et les erreurs au moment d’acheter un immeuble de rapp

ort : emplacement, travaux, fiscalité, financement…Certaines de ces mises en garde valent pour n’importe quel investissement locatif. D’autres concernent plus spécifiquement ce type de biens, aussi désignés « immeubles de rendement ».

1 – Négliger l’emplacement

Qu’est-ce qu’un mauvais emplacement ?

Je distingue la localisation (dont l’échelle est un ville) de l’emplacement (dont l’échelle est un quartier ou un ensemble de rues).

Le choix de l’emplacement dépend du ou des marchés locatifs que vous ciblez : étudiants, couples de jeunes actifs sans enfant, famille avec enfant, touristes, actifs en déplacement….Vous établirez, en fonction, une stratégie locative : collocation meublée, location nue longue durée , location courte durée…

Un mauvais emplacement est un emplacement qui n’est pas parfaitement adapté à ce marché locatif cible.

Si vous ciblez par exemple un marché étudiants avec une offre de studios meublés (ou T4/T5 en collocation), choisissez de préférence un périmètre situé à <15 minutes à pieds ou en transport d’un pôle universitaire majeur (> 2 000 étudiants). Et restreignez-vous à cette zone dans vos recherches.

Pour séduire une clientèle de jeunes actifs, les centre-villes offrent souvent (mais pas toujours !) des emplacements de choix : nombreux commerces à proximité, accès privilégiés aux lieux de culture et de vie sociale, sièges de nombreuses professions libérales, accès rapide aux réseaux de transport régionaux (TER, TGV, bus)…

Un prochain article, « comment trouver un bien rentable ? », donnera, entres autres, des conseils pratiques détaillés sur le choix de la localisation et de l’emplacement pour obtenir un rendement locatif élevé avec un risque très limité.

Conséquences d’un mauvais emplacement

Acheter un immeuble de rapport à un emplacement médiocre a plusieurs conséquences concrètes :

  • Vacance locative élevée (>4 semaines/an). Elle sera due à une plus forte rotation des locataires et un temps de re-location accru.
  • Peu ou pas de choix sur les locataires. Ce qui engendrera un risque accru d’impayés, une dégradation plus rapide de votre bien plus, un temps de gestion accru…
  • Difficulté à répercuter des prestations de qualité sur le loyer et à augmenter le rendement sur la durée.
  • Risque accru de dépréciation de la valeur de votre immeuble à moyen-terme.

Pour ces raisons, soyez extrêmement exigeants sur l’emplacement. Soyez patients, mieux vaut reporter une acquisition pour trouver un immeuble offrant une très bonne perspective de rendement à un emplacement de qualité. Ce choix sera payant sur la durée.

Pour y parvenir, il est important d’avoir une méthodologie de recherche extrêmement performante. Et du temps à y consacrer. A défaut, mon accompagnement clé en main (de la recherche d’opportunités jusqu’au conseil sur le montage fiscal de votre investissement), vous permettra de réaliser d’excellents investissements sans effort.

Note : la recherche d’un supplément de rentabilité ou la difficulté à allier rendement et emplacement de qualité sont les deux causes les plus fréquentes qui amènent à le négliger. Je vous déconseille fortement de céder à l’une ou l’autre de ces tentations. Tout en précisant qu’il est tout à fait possible de trouver un immeuble de rapport offrant un haut niveau de rendement et un emplacement de qualité.

2 – Mal estimer les travaux

Bien estimer le montant des travaux est un enjeu primordial lorsque vous décider d’acheter un immeuble de rapport. Dans ce cas en effet, la totalité des travaux de rénovation des appartements, des parties communes (cour, cage d’escalier…), du bâtiment (façades, murs mitoyens, charpente, toiture, cave…) ainsi que les éventuels travaux de mise en conformité (réseaux eaux usées/pluviales, installation électrique…) sanitaire seront en totalité à votre charge.

Si vous ne décelez pas et ne diagnostiquez pas correctement tous les signes visibles de réparations ou de rénovations nécessaires, notamment sur le bâtiment, vous risquez de sous-estimer l’enveloppe d’investissement travaux. Avec pour conséquences possibles un offre d’achat trop élevée, une rentabilité réelle sur-estimée et des cash-flow plus bas qu’anticipés. Ce qui peut conduire à de graves problèmes de trésorerie.

A l’inverse, sur-estimer l’enveloppe de travaux nécessaires conduira à manquer des opportunités d’investissement en vous positionnant à des offres de prix trop basses.

Erreur 1 – Ne pas identifier tous les postes de travaux nécessaires

L’erreur la plus lourde de conséquences et la plus fréquente est de ne pas avoir identifié la totalités des travaux qu’il sera nécessaire d’effectuer à court-terme. Il s’agit concrètement de savoir observer tous les signes extérieurs de dégradation ou de défauts à corriger.

Retrouvez ci-dessous un aperçu succinct des principaux points auxquels prêter attention lors de votre visite. Il est par exemple fréquent pour des investisseurs débutants de faire des offres sur des immeubles anciens sans avoir analysé précisément l’état des façades, de la charpente, de la toiture ou l’état général du bâtiment.

Etape 1 : analyser le bâtiment

Le bâtiment est la première chose à observer avec attention. Pour deux raisons : 1) en cas de défauts, ce seront des travaux à faire immédiatement et 2) ce sont des postes de travaux qui peuvent être conséquents.

Voici quelques questions importantes auxquelles la visite doit vous permettre de répondre.

  • Façades. Sont-elles parfaitement étanches ? Pour y répondre, analyser l’état des briques/pierres/enduits… Présentent-ils des fissures apparentes ? Les joints des briques/pierres sont-ils abîmés et dégradés ? L’enduit de façade est-il craquelé ? Chercher l’éventuelle présence d’humidité dans les appartement sur les murs intérieurs situés au niveau des façades. Un défaut d’étanchéité des façades est fréquent sur les immeubles anciens et peu avoir de lourds conséquences sur l’état de vos logements.
  • Toiture. Dans quel état est-elle ? Pour y répondre, demander de quand elle date ainsi que la date de sa dernière révision. Observer son état extérieur. Dans quel matériaux est-elle réalisée : ardoises (à clous, à crochets…), tuiles (classiques, mécaniques, béton, fibro-ciment…) ? Contient-elle de l’amiante ? Est-elle endommagée (ardoises/tuiles manquantes ou fissurées…) ? Quel est l’état de la charpente ?
  • Evacuation des eaux. L’immeuble est-il correctement raccordé au réseau sanitaire unitaire ou collectif de la ville ? Le cas contraire, le coût du raccordement (qui peut varier de 4 000€ à >8 000€) est à la charge du propriétaire. Quel est l’état des chêneaux et des gouttières ?

Etape 2 : analyser les parties communes

Trop souvent négligées, observez les attentivement. Dans quel état est le hall d’entrée et la cage d’escalier ? La cour est-elle bien entretenue ? Les murs mitoyens extérieurs sont-ils dégradés ? La porte de l’immeuble est-elle en bon état ? Sinon, est-elle d’une dimension standard ? La cave présente-t-elle un taux d’humidité important ? Le nombre de compteurs électriques/gaz/eau, correspond-t-il à ce qu’était indiqué par le vendeur/l’agence ?

Si l’état des parties communes n’est pas aussi déterminant que celui des appartements, il n’en demeure pas moins indispensable, dans une perspective de proposer une offre locative de qualité, qu’elles soient propres et entretenues. Des parties communes (cour, cage d’escalier, hall…) sales et/ou dégradées peuvent rebuter les locataires les plus exigeants que vous auriez décidé de cibler en faisant des rénovations de qualité dans vos logements.

Etape 3 : analyser les logements

Les parties privatives concentrent généralement toute l’attention. Ne vous perdez pas dans les détails. Quelle est la superficie de l’appartement ? Quel est son état global ? Nécessite-t-il un rafraichissement ou une rénovation complète ? Y-a-t-il des problèmes d’humidité (tâches, fissures aux murs/plafonds, éventuelles fuites d’eau au niveau de l’installation de plomberie) ? Y-a-t-il des VMC dans les salles de bain/cuisine ? Quel est l’état des huisseries (fenêtres, portes) ? Y-a-t-il des doubles vitrages ? L’installation électriques est-elle aux normes (compteurs électriques différentiels, prises reliées à la terre..) ? Quel est l’état de la cuisine et de la salle de bain ? Seront-elles à rénover ? Les murs et sols sont-ils à rafraichir/changer ?

Pensez à visiter tous les logements. Quand ce n’est pas possible, demandez à avoir des photos récentes ou un retour sur leur état.

Erreur 2 – Ne pas bien estimer ce qui a été identifié

Une fois les postes de travaux identifiés, il s’agit de dimensionner et d’estimer au plus juste le coût nécessaire associé. Plusieurs sources d’erreurs.

Cause 1 : mauvais diagnostic des défauts observés

S’il est facile de juger de l’état d’un sol ou d’une peinture, certains défauts peuvent-être plus difficiles à diagnostiquer.

  • Fissure apparente sur un mur. Est-ce la peinture qui est abîmée ou le mur qui se fissure en raison de défauts au niveau des fondations ?
  • Mousses et aspect « dégradé » de la couverture. La toiture est-elle à changer ou simplement à nettoyer ?
  • Tâches d’humidité sur un plafond/mur. Le problème est-il réparé (ancien dégât des eaux) ? S’agit d’un problème existant au niveau de l’installation de plomberie ? Une gouttière encombrée qui déborde sur le mur ? Un problème structurel de ventilation lié au logement ? Un problème d’étanchéité de la façade ? La toiture qui est à changer ?

Selon le diagnostic , le montant de travaux à effectuer peut varier considérablement.

En cas de doute, faites vous accompagner par un professionnel et/ou demandez un devis. L’estimation et le suivi des travaux fait pour information partie des prestations que je propose à mes clients.

Note : pensez à prendre de nombreuses photos lors de vos visites. Si possible avec un appareil grand angle. Si l’accès à la toiture est difficile (vélux très haut par exemple), montez sur une chaise et prenez des photos grand angle « à bout de bras ». En l’absence de lumière dans la cave, prenez une lampe torche ou aidez-vous de votre téléphone.

Cause 2 : méconnaissance du coût des travaux

Les excellentes opportunités nécessitent de vous positionner très rapidement. Généralement en moins de 48h. Pour cela, il est indispensable de savoir réaliser des chiffrages de travaux (avec une marge d’erreur de +/- 10%) rapidement.

Un manque d’expérience peut amener à une estimation au « doigt mouillé ». Qui peut-être totalement sur ou sous-estimée. Les deux cas sont préjudiciables.

Ne sous-estimez pas certains postes de travaux qui, cumulés, peuvent être conséquents : rénovation d’une toiture abîmée, travaux d’étanchéité sur une façade extérieure, mise en conformité des évacuations d’eaux pluviales, changement d’une fenêtre ou d’une porte aux dimensions non-standards, installation d’une VMC dans un appartement, reprises de maçonnerie sur un mur abîmé…

Les travaux de création de logement (division d’une maison, aménagement de combles, création d’appartement sur un plateau vide) sont également souvent sous-évalués.

Solliciter des devis estimatifs par des professionnels peut-être une solution pour des points d’attention particuliers. Avec néanmoins 3 réserves. 1) il faut connaître un artisan de confiance sur place, 2) il faut pouvoir obtenir un devis suffisamment rapidement, 3) il faut que ce devis soit réalisé correctement.

Note : les devis d’un professionnel peuvent varier du simple au triple selon votre cahier des charges, votre compréhension du problème à traiter, le délai imparti pour réaliser le devis, votre connaissance générale du bâtiment, le niveau de finition souhaitée. Ce qui peut donc conduire à des chiffrages tout aussi inadaptés…

Conséquence d’une mauvaise estimation de travaux

Deux conséquences principales :

  1. ne pas se positionner ou se positionner à un prix trop bas et manquer une opportunité rentable ;
  2. se positionner à un prix trop haut.

Avec dans ce dernier cas une double-peine : moindres rentabilité/cash-flow réels et effort de trésorerie très conséquent au moment des travaux puisque vous n’aurez pas pu les inclure dans votre financement sur 20 ou 25 ans.

Ce qui peut, dans le pire des cas, aboutir à une incapacité à financer les travaux par votre épargne, conduisant à une spirale négative de dégradations du bien, départs des locataires…rendant encore plus difficile les financement des travaux nécessaires initialement.

3 – Proposer des logements médiocres

Qu’est ce qu’un logement médiocre ?

Un logement médiocre, dans le cadre d’un investissement locatif, est un logement qui :

  • n’est pas sain (problème d’humidité structurel non-résolu, problème de ventilation, performances thermiques très mauvaises…) ;
  • est mal agencé (salon trop petit par exemple) ;
  • est mal équipé (équipements de mauvaise qualité, pas modernes) ;
  • n’est pas propre (sols abîmés, peintures défraichies…).

Précisons qu’il n’est pas utile de proposer des prestations haut de gamme. Des logements répondants aux quatre critères ci-dessus suffisent amplement.

Proposer des logements médiocres ou ne pas rénover/rafraichir les appartements dégradés (murs/sols abîmés, mauvaise ventilation, anomalies électriques…) au fur et à mesure des re-locations pour des économies ponctuelles de coût est une grave erreur sur le long-terme. Encore faut-il avoir prévu l’ensemble de ces dépenses et les avoir incluses dans votre plan de financement.

Conséquence d’un logement médiocre sur votre investissement ?

Sur le long terme, votre rentabilité locative va se dégrader. Les économies de coûts ne compenseront pas :

  • la hausse du turnover et du coût de gestion ;
  • la hausse de la vacance ;
  • les baisses de loyer ;
  • la hausse du risque d’impayés.

Sans compter le temps de gestion accru (plaintes des locataires, gestion des départs/relocations, éventuels sinistres…).

Entretenez-vous biens au fur et à mesure. Incluez bien ce poste de dépenses dans vos prévisions de cash flow.

Note : prenez en compte le montant de travaux nécessaire à la remise en état de l’ensemble de vos appartements. Appuyez-vous sur ces éléments dans votre négociation et ajustez votre offre de prix en conséquence. Si votre offre tenant compte de ces travaux et de la rentabilité que vous visez ne passe pas, ne donnez pas suite. Soyez exigeants !

4 – Confondre rentabilité/cash-flow théorique et rentabilité/cash-flow réel

Acheter un immeuble de rapport de manière éclairée implique un regard critique sur les prévisions de rentabilités et de cash-flow généralement communiquées par le vendeur ou l’agence.

Rentabilité théorique vs. rentabilité réelle

Trois erreurs peuvent conduire à sur-estimer la rentabilité réelle de votre bien.

Erreur 1 : sous-estimer le taux de vacance locative

La vacance locative de votre immeuble ou de votre appartement est une variable essentielle dans le calcul de votre rentabilité réelle. Il faut dans tous les cas la prendre en compte et l’estimer au plus juste.

Elle dépend principalement de cinq facteurs: l’état de votre logement, son emplacement, sa configuration/équipement par rapport au marché locatif cible, le montant de loyer demandé au regard des points précédents et la durée des travaux à réaliser dans les logements (voir s’il faut pour cela que le bien soit vacant).

Note : ne vous fiez pas nécessairement au taux d’occupation au moment de la visite. De nombreux propriétaires accélèrent les démarches de relocation avant la vente pour rassurer les potentiels acquéreurs, acceptant parfois des dossiers médiocres ou prenant à leur charges les frais d’agence (conduisant à rendre le logement plus accessible).

Erreur 2 : sur-estimer le niveau des loyers de marché

L’estimation de loyer est également primordial. Il faut estimer le montant de loyer permettant une vacance locative structurelle proche de 0, compte tenu du bien proposé. Pour cela, testez la demande locative avec des annonces sur Leboncoin.fr. Demandez l’avis à plusieurs agences en précisant l’état, la superficie, le niveau d’équipement, le montant des charges et l’emplacement du logement.

Méfiez-vous des estimations de loyers pour les biens non-loués. Elles sont très souvent très optimistes. Méfiez-vous également des loyers pratiqués pour les appartements loués. Sont-ce les loyers du marché ?

Précision sur les loyers de bureau ou commerce : ils sont les plus sujets à être décorrélés des loyers du marché pour des raisons historiques, conjoncturelles….(à la hausse ou à la baisse). Pourrez-vous relouer au même niveau au départ du locataire ?

Erreur 3 : sous-estimer le coût des travaux

Une sous-estimation du coût ou de l’exhaustivité des travaux à réaliser conduira à sur-estimer la rentabilité réelle de votre bien.

Comme nous l’avons vu plus haut, la rapidité de lancement et d’exécution de ces travaux sont également déterminants. Chaque semaine de retard ou de délai supplémentaire correspond en effet à autant de vacance locative en plus.

Cash-flow théoriques vs. cash-flow réels

Toutes les erreurs d’estimation mentionnées plus haut se retrouvent directement dans vos cash-flows (flux de trésorerie). Dans le pire des cas, elles peuvent conduire à un important effort d’épargne non anticipé.

N’oubliez pas dans le calcul de vos prévisions de cash-flow les postes suivants.

  • Taxe Foncière (son coût au /m2 varie significativement selon les villes).
  • Frais de gestion locatif (frais de gestion et de re-location). Eventuellement assurance loyers impayés.
  • Assurance Propriétaire Non-Occupant.
  • Entretien du bien.
  • Ménages dans les parties communes.
  • Frais de comptabilité dans le cas d’une location en LMNP ou en SCI à l’IS.

Prévoyez d’allouer environ 20% de vos cash flow avant impôt à l’entretien de votre bien/des appartements.

Voir mes articles pour approfondir le sujet du calcul des cash-flows ainsi que celui du calcul de la rentabilité d’un investissement locatif.

5 – Acheter trop haut

L’essentiel de la rentabilité de votre investissement dépend du prix d’acquisition de votre bien. Acheter trop haut est une erreur majeure et irrémédiable. En voici ci-dessous les principales causes.

Cause 1 : sur-estimer la valeur de votre bien

Dans le cadre d’un investissement locatif et d’un point de vue strictement financier, la valeur de votre bien dépend du montant de « cash-flow » net qu’il va pouvoir générer sur la durée.

Une ou plusieurs erreurs d’appréciation des points mentionnés plus haut dans cet article conduisent à sur-estimer la valeur de votre achat locatif :

  • sous-estimer le coût des travaux ;
  • sur-estimer la rentabilité réelle (vacance locative/impayés plus importants que prévu dus à un mauvais emplacement, un logement inadapté et/ou de mauvaise qualité, des loyers cibles trop hauts…) ;
  • sur-estimer les cash-flow réels (mauvaise estimation des frais d’entretien et de réparation sur un bâtiment ou des logements dégradés, montage fiscal et/ou bancaire inadaptés).

Cause 2 : mauvaise négociation

Une mauvaise négociation est une négociation qui aboutit à un prix de vente significativement au dessus du prix plancher pour le vendeur. Cela occasionne pour l’acquéreur (vous) un coût d’opportunité qui peut-être considérable.

Réaliser un investissement locatif très rentable implique généralement une bonne capacité à négocier. Pour cela, appuyez-vous et insistez sur les défauts identifiés lors des visites (montant des travaux nécessaires, état locatif du bien, éventuelle procédure ou impayés en cours…). Cela implique de fait d’avoir pu identifier ces défauts lors des visites.

Chaque éléments peut-être tourné à votre avantage. Un logement est vide ? Présentez le comme un facteur de risque (alors que cela peut-être l’opportunité de faire les travaux et d’augmenter la rentabilité du bien). Quelques joints abîmés sur une façade ou des craquelures sur un enduit ? Dites qu’un ravalement complet sera nécessaire.

Connaitre la situation personnelle du vendeur peut également aider considérablement. Est-il pressé ? Pourquoi vend-t-il ? Est-ce un investisseur expérimenté ? Le bien est-il la propriété d’une ou de plusieurs personnes ?

Dans certains cas, l’agent en charge de la vente peut également accepter de baisser ses honoraires en vue de réaliser la vente. C’est le signe d’une négociation doublement réussie : le vendeur a baissé le prix demandé au maximum et l’agent accepte alors de prendre le relais pour combler l’écart de prix restant.

Quoiqu’il en soit, l’agent immobilier est votre allié. Son intérêt est que la vente se fasse rapidement. Pour cela, il peut se faire le relais de vos réserves pour vous aider à convaincre le vendeur de baisser son prix. Il acceptera même dans certains cas de vous donner directement le prix de vente plancher pour gagner du temps.

Note : avoir accord de principe sur le financement bancaire de votre acquisition est un point favorable à faire valoir lors de votre négociation. Le vendeur aussi bien que l’agent favoriseront toujours une offre émise par un acquéreurs présentant de solides garanties financières. Quitte à accepter une offre plus basse mais plus solide.

Cause 3 : être trop pressé

Être vous-mêmes trop pressé peut vous conduire à accepter un prix de vente top haut. Pour cette raison, je vous conseille :

  • d’avoir des critères de recherches ambitieux et de vous y tenir ;
  • d’être prêt à attendre potentiellement 6 à 12 mois avant de signer une excellente opportunité d’investissement ;
  • à consacrer le temps nécessaire à la recherche de celle-ci (recherche, visites, estimations de travaux, négociation…).

6 – Ne pas faire un montant fiscal et financier adapté

Montage fiscal

Ne pas choisir le bon montage fiscal pour votre investissement locatif représente un coût d’opportunité important.

Voici quelques unes des erreurs les plus fréquentes.

  • Erreur 1 : acheter en nom propre un immeuble de rapport constitués de logements exploités en location nue. Dans une perspective de développement efficace et rapide de votre patrimoine immobilier, ce n’est pas du tout optimal.
  • Erreur 2 : sauf cas exceptionnel d’un objectif de déficit foncier sur un investissement nécessitant une grande proportion de travaux, choisir d’investir en SCI à l’IR plutôt qu’en SCI à l’IS.
  • Erreur 3 : vous verser une rémunération par une SCI (rémunération de gérant ou en dividendes) pour faire un apport de trésorerie à une autre SCI ou comme apport pour un autre investissement.
  • Erreur 4 : acheter un appartement vide avec peu de travaux et le louer nue.
  • Erreur 5 : créer une SCI pour chaque nouveau bien acheté ou détenir trop de biens sur une seule SCI.

Pour en savoir plus sur les 2 montages clés de l’investissement locatif, lire mes articles sur le dispositif LMNP ou sur les avantages de la SCI à l’IS.

Montage financier

Il existe selon moi deux erreurs importantes dans la perspective de développer efficacement et rapidement votre patrimoine immobilier dans un contexte de taux bas.

  • Erreur 1 : ne pas emprunter sur la durée maximale possible (généralement 20 ans ou 25 ans)

Emprunter sur une durée moins longue (par exemple 15 ans) que la durée maximale possible, va augmenter vos mensualités et baisser vos cash-flow. Dans la majorité des cas, cela fera basculer une excellente opération à cash flow positifs (opération excédentaire) vers une situation avec effort d’épargne. Ce qui limitera votre capacité à faire financer de nouvelles opérations. Le moindre coût du crédit sur une durée plus courte ne compensera pas le supplément de montant de mensualités.

  • Erreur 2 : ne pas emprunter le maximum possible (jusqu’à 110%)

Ne pas emprunter le maximum possible dans le contexte actuel de taux bas est une erreur. Sauf si vous pensez ne pas pouvoir trouver d’investissement avec un rendement net >2% (TEG moyen en vigueur actuellement). D’un point de vue strictement financier, l’emprunt est avantageux dés lors que la rentabilité net d’un investissement est supérieur au coût du crédit. Dans ce cas, l’investisseur bénéfice de l’effet de levier du crédit. Dans la limité d’un niveau d’endettement/risque raisonnable.

Emprunter le maximum vous permettra de garder votre épargne disponible pour le nième investissement locatif rentable qui nécessitera que vous la débloquiez. Ou, plus tard, dans l’optique de réaliser par exemple une opération d’achat/revente.

D’ici là, placez votre épargne sur des supports adaptés à votre horizon de placement et de votre sensibilité au risque.

Conclusion

Acheter un immeuble de rapport et en faire un placement rentable nécessite d’optimiser et de valider une succession d’étapes clés, dont les principales sont détaillées dans cet article. Pour cela, soyez exigeants, méthodiques, déterminés et patients. Les immeubles de rapport offrant un parfait emplacement et un niveau de rentabilité élevé sont rares.

Il s’agissait là des principales erreurs à l’achat. Un autre facteur clé de succès essentiel est la bonne gestion de votre bien et notamment le lancement et le suivi des travaux une fois la vente réalisée.

N.B: ces mises en garde valent pour n’importe quel investissement locatif. Mais elles prennent une importance d’autant plus forte lors dans le cas de l’achat d’un immeuble entier.

Sur l’ensemble de ces sujets et pour vous aider à réaliser un investissement locatif rentable, je vous propose un accompagnement clé en main : recherche d’opportunités d’investissements, estimation et suivi des travaux, négociation, conseil sur le montage bancaire et fiscal. Vous souhaitez que l’on échange sur votre projet d’investissement locatif ? Présentez-moi votre projet ici.

Au sujet de l'auteur

Thomas (fondateur)

J'achète des immeubles de rapport depuis 2017. Dans des villes secondaires attractives et à haut rendement (Le Havre, Le Mans, Calais, Boulogne-sur-Mer, Mulhouse, Dunkerque....). J'ai fait l'acquisition en septembre 2023 de mon 12e immeuble de rapport.

Depuis 2019, je propose à mes clients particuliers des investissements locatifs clés en main. Avec une spécialisation sur les immeubles de rapport, dans les villes où j'investis personnellement depuis plusieurs années.

En faisant bénéficier à mes clients de mon expérience d'investisseur bâtie sur le terrain.

Mon accompagnement :
- conseil sur la recherche de financement et la fiscalité du montage,
- 'sourcing' et négociation du bien,
- estimation des travaux,
- conseil sur la rédaction du compromis,
- suivi et réalisation des travaux,
- passation avec une agence locative de confiance.