Crédit Immobilier

Hausse des taux : est-ce le bon moment pour faire un investissement locatif ?

Au premier semestre 2022, les taux de crédit immobilier ont augmenté significativement. Tendance qui devrait se poursuivre en 2023. Dans ce contexte de hausse des taux, est-ce le bon moment pour faire un investissement locatif ?

Note : Les taux d’intérêt avaient tendanciellement baissé en France depuis 2009. Les taux de crédit immobilier moyens (pour les particuliers) hors assurance étaient passés de 5% début 2009 à un peu plus de 1% fin 2021 (source : Observatoire du Logement). Ce qui résulte d’une politique accommodante de relance économique, initiée par la Banque Centrale Européenne après la crise des « subprimes ».

1 – Les taux restent bas

Des taux bas par rapport à leur niveau historique

Malgré la rapide remontée des taux en 2022, les taux d’intérêt des crédits immobiliers aux particuliers restent historiquement très bas. Comme le montre le graphique ci-dessous.

Taux de crédits aux particuliers (taux nominaux hors assurances). Source : Observatoire du Logement

Cela permet de mettre en perspective et relativiser les niveaux actuels.

Toutes choses égales par ailleurs (prix d’achat, niveau de rendement…), un renchérissement du coût de crédit est évidemment une mauvaise nouvelle pour les investisseurs. Mais, comme nous le voyons ci-dessous, il est nécessaire pour apprécier la situation actuelle de prendre également en compte l’effet favorable de l’inflation. Que la remontée des taux en 2022 vise à freiner.

Des taux d’intérêt plus bas que le niveau actuel d’inflation

Rappelons ici que la remontée des taux directeurs par la Banque Centrale Européenne (dont dépendent les taux d’intérêt pratiqués par les banques) est une décision prise pour lutter contre la remontée rapide et généralisée des prix (inflation) depuis le début de l’année. En juin 2022, l’inflation a atteint en glissement annuel +6% (source Insee). Un rythme nettement supérieur aux taux d’intérêts des crédits immobiliers actuels.

Dans ce contexte, on parle de « taux réels » négatifs. Ce qui est une situation très favorable pour les emprunteurs à taux fixe, et notamment les particuliers qui réalisent un investissement locatif.

En effet, en contexte d’inflation, les revenus de différents agents économiques augmentent : hausse du chiffres d’affaires des entreprises par effet prix, négociation à la hausse des salaires dans les entreprises, hausse en conséquence des recettes de l’Etat (TVA, prélèvements obligatoires sur les revenus…) etc.

Si les revenus augmentent annuellement de +3% (par exemple) et que l’emprunt a été contracté à taux fixe de 2%, le poids des mensualités de crédit dans le total des revenus baisse, et, notamment, le cash-flow d’un investissement locatif augmente.

2 – Une inflation qui concerne également les loyers

Le contexte d’inflation décrit plus haut concerne également les loyers. Ceux-ci sont tirés à la hausse par la remontée des salaires, des prestations sociales, des aides au logement etc. Qui ont d’ailleurs commencé en France au 2nd trimestre 2022. Négociations salariales importantes dans la plupart des entreprises, dégel du point d’indice des fonctionnaires, mesures type « bouclier inflation » pour les ménages….

Au 2e trimestre 2022, l’Indice de Révision des Loyers a ainsi été augmenté de +3,6%(source : Insee).

Cette hausse des loyers a un effet favorable pour les investissements locatifs en cours. Cela se traduit concrètement par une hausse des rendements locatifs. Prenons une hypothèse de hausse annuelle de +3% des loyers pendant 10 ans. Cela équivaut à une augmentation de 34% des loyers sur la période.

Voici ci-dessous un tableau montrant les conséquences, pour un même achat locatif, d’un changement de contexte taux / inflation.

Source : Votre Investissement Locatif

A noter que le montant de charges estimées tient compte de l’inflation (30% des loyers). Il est donc plus élevé dans le cas 2.

  • Dans le cas 1 (qui s’apparente au contexte taux / inflation que l’on pouvait projeter en 2021), les cash flow nets sont négatifs. Avec une inflation projetée à 0% et un taux de crédit à 1,5%.
  • Dans le cas 2 (qui s’apparente au contexte taux / inflation que l’on peut projeter en août 2022), les cash flow nets sont négatifs les 4 premières années. Le rythme d’inflation annuel étant dans ce cas supérieur au taux du crédit contracté à l’achat, le poids des mensualités en proportion des loyers baisse chaque année. Malgré la hausse proportionnelle des « autres charges ». Et on atteint une situation de cash flow nets positif en année 5.

C’est un exemple théorique pour montrer l’importance de tenir compte du couple taux / inflation dans son ensemble pour évaluer la situation actuelle, et notamment la pertinence d’un investissement locatif.

Note : la capacité à revaloriser les loyers dépendra des réglementations en vigueur localement (plafonnement des loyers dans certaines grandes métropoles), de l’IRL annuel et bien entendu de la qualité de votre bien.

3 – Vers un ajustement des prix à la baisse à court terme

Dernier élément important à prendre en compte : le resserrement drastique des conditions d’emprunt depuis le 1er janvier 2022, que je décris ici. Il pèse fortement sur la capacité des particuliers à financer leurs projets immobiliers. Et fait donc pression à la baisse sur les prix de vente.

Conséquence de cela, il y a actuellement de meilleures négociations possibles à l’achat. Difficile de prédire en revanche quel sera l’impact de ce choc négatif de demande sur les prix, selon les villes.

Il est possible qu’avec la hausse concomitante des taux d’intérêt des crédits immobiliers, les investisseurs s’intéressent de plus en plus aux villes à haut rendement. Qui pourraient bénéficier de ce report d’intérêt (limitation de l’effet négatif sur les prix). Comme cela a déjà été le cas depuis ces 5 dernières années, avec par exemple l’envolée des prix au Havre ou au Mans, où j’ai accompagné des clients. Voir ici quelques réalisations.

Les investisseurs qui ont préservé une capacité d’emprunt sont par conséquent en 2022 dans une situation extrêmement favorable pour faire un investissement locatif.

A condition d’obtenir un financement. Ce qui est actuellement la principale difficulté et frein à l’achat locatif. Voir mes quelques conseils pratiques pour augmenter votre capacité d’emprunt en 2022.

L’accompagnement et le conseil sur la recherche de financement fait partie des services que je propose à mes clients désireux de faire un investissement locatif. Dans le cadre de mon accompagnement clé en main. Un projet d’investissement locatif en 2022 ? Prenez contact avec moi ici.

Conclusion

La hausse du coût du crédit depuis 2022 amène les taux actuels à un niveau qui reste historiquement bas. Et qui est en 2022 largement compensés par :

  • la revalorisation à la hausse des loyers ;
  • de meilleures négociations possibles à l’achat avec le durcissement des règles d’octroi de crédit.

Le nerf de la guerre actuellement est la possibilité d’obtenir un crédit. Pour les investisseurs qui ont la capacité de financement nécessaire, les conditions de marché au S2 2022 sont selon moi excellentes.

J’accompagne des particuliers dans la réalisation d’investissements locatifs de qualité. Une partie de mon accompagnement consiste à conseiller durant la phase de négociation et de recherche de financements. En m’appuyant sur mon expérience d’investisseur et ma connaissance du marché local. Un projet d’investissement locatif en 2022 ? Ecrivez-moi ici et parlons-en.