Définition: un vice caché est un défaut ou une imperfection découvert après l’achat et que l’acheteur ne pouvait pas découvrir par un examen superficiel.
Quatre conditions sont nécessaires pour que vous puissiez établir l’existence d’un vice-caché.
- Le défaut ou l’imperfection a été découvert après la vente.
- Ce défaut était connu du vendeur lors de la vente.
- Ce défaut n’a pas été déclaré par le vendeur à l’acheteur (personne ne vous l’a indiqué lors des visites ou de la vente).
- Le défaut ne pouvait pas être directement détecté par l’acheteur lors de votre visite (par exemple parce que de la peinture avait été appliquée sur un mur par lequel de l’eau s’infiltrait).
Vice caché lors d’un achat immobilier : comment les éviter ?
Il peut être difficile pour un investisseur novice de détecter des vices cachés, qui sont par définition des défauts qu’il est compliqué et dans certains cas impossible de détecter par une simple visite.
La meilleure solution est de faire une visite approfondie du bien que vous convoitez. Faites notamment attention à toutes les traces d’humidité au mur, aux traces de peinture récentes qui pourraient avoir été appliquées pour masquer un défaut sous-jacent, à l’état des murs.
Testez systématiquement les équipements et vérifiez leur fonctionnement. Je vous recommande de vous faire dans tous les cas accompagner par un professionnel et de multiplier les visites.
En particulier dans le cas de l’achat d’un immeuble de rapport, pensez à demander la visite de toutes les parties communes. Visitez notamment les caves (pour détecter d’éventuelles traces d’humidité qui pourraient remonter par capillarité dans les logements), la cour (observez l’état extérieur des murs de voisinage et de la façade de l’immeuble), les éventuelles remises, les combles (inspectez l’état de la charpente, faites attention à d’éventuelles traces de poussière de bois qui pourraient être due à des champignons) et inspectez la toiture (généralement par les combles).
Que faire en cas de vice caché ?
Notez qu’ils vous sera difficile d’obtenir réparation pour des défauts qu’une simple visite permettait de constater : vélux cassé, façade abîmée…Pour cette raison, il est évidemment de votre responsabilité de faire une visite (plusieurs seront parfois nécessaires) approfondie de votre bien avant l’achat.
Conseil : en cas de défauts constatés après la vente, je vous conseille de commencer à rassembler l’ensemble des preuves disponibles pour établir l’existence du ou des vices cachés. Vous pouvez pour cela demander le témoignage du locataire en place si ce dernier avait connaissance de ce défaut et l’avait signalé au vendeur (qui était de fait informé de leur existence). En parallèle, contactez un professionnel pour obtenir un devis pour la réparation du ou des défauts (cela peut-être le changement d’une pièce, la réparation d’un matériel défectueux, la réparation d’une toiture…). Cela vous donnera une estimation sérieuse du montant du préjudice que vous estimez avoir subi.
Je vous conseille par la suite de contacter le vendeur pour le tenir informé de la situation et lui proposer une résolution amiable du préjudice, sur la base du montant préalablement établi. Rien de nous empêche d’inclure dans ce dernier le préjudice lié à d’éventuelles pertes de loyers qui auraient résulté de ce défaut.
A ce sujet, sachez qu’une conciliation de justice, c’est à dire un règlement amiable de ce type de litiges, est désormais un préalable obligatoire avant un éventuel recours en justice.
Si vous pensez avoir découvert un vice caché suite la vente, je vous recommande également de le signaler à votre notaire qui pourra vous apporter ses recommandations.
Conclusion
Le droit français en matière de transactions immobilières protège relativement bien les acheteurs, en particulier les acheteurs personnes physiques (à la différence des personnes morales comme les SCI).
Un vendeur n’a donc que très peu d’intérêt à vous cacher des choses.
Pour autant, il demeure de votre responsabilité de bien être attentif lors des visites à tous les signes qui pourraient vous mettre sur la piste d’un potentiel défaut ou problème qui pourrait vous être préjudiciable par la suite.
Même si les chances d’obtenir gain de cause et réparation sont élevées, mieux vaut ne pas avoir à en arriver là.
